2025.
4. 6
*해당 리서치는 Hines Research에서 2025년 3월 발간한 Global Living Reimagined 리포트를 번역하였습니다. 해당 리포트는 글로벌 기관 투자자의 자산배분 관점에서 산업 보고서의 사례를 보여주기 위한 목적으로 작성되었습니다. 해당 내용에 대한 저작권은 원래의 작성자인 Hines에 있습니다.
핵심 요약
현재의 주택 공급 부족housing supply shortage과 감당하기 어려운 주거 비용housing affordability crisis 위기는 매우 실제적이며 전 세계적인 문제입니다. Hines Research가 분석한 바에 따르면, 주요 선진국들의 글로벌 주택 시장이 현재의 주거 수요를 충족하기 위해서는 순 650만 호 주택net housing 6.5 million housing units이 필요한 것으로 추정됩니다. 이와 같은 공급 부족은 전 세계적으로 감당하기 어려운 주거 비용 위기를 초래하여 여러 주요 시장에서 잠재적 주택 구매자들의 매수를 어렵게 하고 있습니다. 이로 인해 전 세계적으로 임대를 선호하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 선진국 시장에서 전체 가구의 80% 이상이 매매보다 임대를 선호하는 추세를 보입니다 showin clear momentum for renting over buying[1].
이러한 상황 속에서 글로벌 부동산 투자자들에게는 몇 가지 중요한 기회가 발견됩니다.
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다세대 아파트 섹터multifamily apartment sector의 경우 임대차에 대한 수요가 증가하면서 전 세계적으로 주목할 만한 성과를 보이고 있습니다. 주거 물량의 부족은 새로운 주택 공급을 필요로 하고 있습니다. 유럽과 아시아에서는 기관투자자 수준에 적합한 주택 시장의 규모가 미국과 비교해 상대적으로 작습니다. 유럽과 아시아에서도 기관투자자 수준의 주거 개발에 대한 수요가 높아지고 있습니다. 지역마다 인구통계 및 시장 트렌드가 다르기 때문에 특화된 전략과 접근이 필요합니다.
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미국의 임차인 인구 중 아이를 낳고 양육하는 비율이 높아지면서 단독 주택 임대single family rental 에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 전 세계적으로 유사한 추세가 관찰되고 있습니다.
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유럽의 학생 주택student housing 섹터에서는 해당 인구가 계속 증가함에 따라 이들이 정착하는 지역의 임대료가 상승하고 있으며 실제적인 투자 기회가 형성되고 있습니다.
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일본에서는 지난 몇 년간 Cap Rate가 낮아지는 추세가 관찰됩니다. 지속적인 임대료 상승으로 임대주택 섹터에서 매력적인 수익률을 기대할 수 있습니다.
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한국 역시 기관투자자에 적합한 시장institutionally investible market으로 발전할 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.
주거 공간 부족은 글로벌한 현상
미국의 주택 부족 문제는 잘 알려져 있습니다. 주요 선진국 전반에 걸쳐 글로벌 주택 부족 문제에 직면해 있습니다. 앞서 언급했듯이, Hines Research가 관찰하고 있는 선진국 그룹에서 650만 주택 단위가 필요하다고 추정하고 있습니다. 미국과 선진 유럽 시장 모두에서 뚜렷한 주택 부족 현상이 나타나고 있습니다(표 1 참조). 프랑스와 이탈리와 같이 '과잉 공급oversupplied'으로 분류된 시장에서도 파리와 밀라노와 같은 주요 도시에서는 주택 공급이 크게 부족한 상태입니다.
표1 . 주택 재고 대비 주택 부족 비율 추정 Estimates of Housing Shortfalls as a Percentage of Current Housing Stock[2]
역사적으로 가장 높은 주거 비용 수준에 도달
주택 부족 현상과 함께 주택 가격이 크게 상승했습니다. 주택 가격과 소득의 비율을 기준으로 볼 때 대부분의 대도시에서 역사상 최고 수준에 도달했습니다. 표2는 전 세계적으로 주택 가격이 얼마나 비싼지를 보여줍니다. Hines Research가 50개 시장을 분석할 때 사용한 스코어링 방법론scoring methodology은 0에서 100까지의 척도를 활용합니다. 100점은 1인당 가처분 소득 대비 주택 가격 비율이 해당 시장 역사상 가장 높다는 것을 의미합니다. 시장의 현재 비율을 해당 시장의 과거 기록과 비교하였습니다. 이 접근 방식은 서로 다른 국가의 대도시에서 사용된 데이터의 속성이 서로 다름에도 불구하고 스코어링 값을 시장 간에 비교할 수 있게 합니다. 특이점은 스페인과 같이 주택 가격이 매우 높다고 체감되는 지역임에도 불구하고 과거 대비 주택 가격이 하락하고 가계의 소득이 증가한 경우 점수가 낮을 수 있습니다.
이러한 복잡성에도 불구하고 분석의 메시지는 명확합니다. Hines Research는 해당 스코어링 방법론을 사용하여 70점 이상의 점수를 '비싸다expensive'고 평가합니다. 70점 아래에 위치한 시장, 즉 비싸지 않은 시장이 거의 없습니다. 더욱 인상적인 것은 해당 샘플 세트의 평균 점수가 80점을 초과하며 많은 도시가 90점 이상, 심지어 100점에 달하는 경우도 있습니다.
표2. 가처분 소득 대비 주택 가격 비율과 해당 시장의 과거Ratio of Home Prices to Disposable Income Per Capita Relative to Market`s Own History[3]
글로벌 임대료 경향
많은 시장에서 주택 가격이 감당하기 어려운 수준으로 오르면서 임대차로 전환하는 현상이 뚜렷해 지고 있습니다. 이를 “임대 선호 경향proclivity to rent”이라고 부릅니다. 표 3에서 Hines Research는 프랑스, 이탈리아, 네덜란드를 제외한 모든 시장에서 2010년 이후 주택 소유율 변화를 측정한 모멘텀momentum이 주택 매입보다 임대를 선호하는 쪽으로 기울어졌음을 발견했습니다. 임대 가구는 같은 기간 동안 약 15.4% 증가한 반면, 주택 매입 가구는 8.5% 증가에 그쳤습니다. 전체 평균으로 보면 이들 시장에서 주택 소유율은 약 1% 포인트 하락했지만 이는 전 세계적 관점에서 주요한 변화입니다. 만약 주택 소유율이 2010년 수준을 유지했더라면 임대 가구는 570만 가구 적게 증가했을 것입니다. 그리고 주택 매입 가구home-buyer househlods가 임대 가구renter househlods보다 10% 수준 더 많이 증가했을 것입니다.
투자자의 관점에서 전통적인 다세대 아파트 섹터는 매력적으로 보입니다. 더욱이 장기적인 관점에서 볼 때, 전 세계적으로 아파트 섹터는 역사적으로 뛰어난 성과를 보여왔습니다. 임대주택 섹터를 “먼저 반응하고 먼저 사라진다first in, first out”로 특징 짓습니다. 이는 불확실한 시기에는 부동산 섹터 중 아파트의 가치와 임대료가 가장 먼저 하락하는 경향이 있으나, 회복 역시 가장 먼저 이루어지는 경우가 많다는 의미입니다.
이러한 특성은 투자에 안정성stability을 제공합니다. 이는 임대주택 섹터의 전형적인 1년 계약 관행에 의해서 발생하는 현상이기도 합니다. 단기 계약으로 인해 시장의 수요가 실시간에 가깝게 시장 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 이로 인해 하락과 상승 시기에 빠르게 가격에 반영됩니다. 해당 분석에서 암시하는 아파트 임대 회복의 V자형 특성은 바로 이러한 이유로 발생합니다. 한 가지 주의할 점은, 일부 시장에서는 임대료 규제가 임대료 상승을 제한할 수 있지만(상승폭이 제한될capped 수 있음), 이는 반대로 하락에 대한 안전 장치가 될 수도 있습니다. 유럽 시장과 같이 장기 임대long-term leases와 임대료 통제rent control가 있는 시장이 그러한 사례입니다.
표3. 2010년 이후 평균 대비 글로벌 주택 소유 비율 및 모멘텀 Global Homeownership Rates Relative to Average and Momentum Since 2010[4]
또한, 사람들이 살 곳이 필요하다는 사실은 변함이 없습니다. 거시경제와 자본 시장이 혼란스러운 시기에는 잠재적 주택 매수자가 매입 결정을 미룰 수는 있습니다. 하지만 그러한 판단은 가능한 빨리 조정되며 이는 다시 V자형 수요 회복으로 이어지곤 합니다. 이 점을 설명하기 위해 표4에서 전 세계 부동산 자산군 별 과거 임대료 상승률을 살펴보았습니다. 이 맥락에서, 다세대 아파트 섹터는 2000년 이후 두 해 연속 임대료 하락을 경험한 경우가 전체의 14%에 불과합니다. 이는 오피스, 리테일과 같은 다른 자산군 임대료 하락 평균의 절반 수준입니다.
표4. 2000년부터 2024년 3분기까지 전 세계적으로 후행 2년 평균 연환산 임대료 상승률이 음수였던 기간의 비율 Percentage of History with Negative Trailing 2-Year Average Annualized Rent Growth(Globally), 2000-3Q 2024[5]
북미 임대주택 섹터 트렌드
미국과 캐나다의 임대주택 섹터 트렌드는 앞서 살펴본 글로벌 트렌드와 유사합니다. Hines Research 분석에 따르면 미국은 300만 호 이상의 주택이 부족할 정도로 심각한 주택 부족 현상을 겪고 있습니다. 이로 인해 역사상 가장 감당하기 어려운 주거 비용 위기가 발생하고 있습니다. 주택 매매 가격을 감당할 수 없어 임대차를 선택하는 추세를 보이고 있습니다. 표 5에서 Hines Research는 임대료, 대출, 세금, 보험 등을 포함한 주택 매매 비용을 비교하여 임대와 매매의 상대적 매력을 분석했습니다. 분석 결과, 주택 가격은 역사상 어느 때보다 감당하기 어려운 수준에 이르렀습니다. 반대로 임대는 매매에 비해 상대적으로 매력적인 대안이라는 결론을 내렸습니다.
캐나다의 경우, 미국에 비해 주택 부족 현상은 덜 두드러지지만, 토론토와 밴쿠버와 같은 주요 도시에서는 ‘주택 가격 감당불능unaffordability’’이 미국 못지않게, 때로는 더 심각하게 나타나고 있습니다. 그 결과, 표3에서 볼 수 있듯이 캐나다의 주택 소유율은 미국보다 훨씬 더 크게 감소하였습니다. 캐나다에서도 임대주택 투자에 대한 매력이 더욱 부각되고 있습니다.
미국 단독 주택 임대에 작용하는 호재
미국의 임차인 집단(전통적인 다세대 주택 수요를 가장 직접적으로 뒷받침하는 20-34세의 젊은 층)은 지난 20년 동안 다세대 개발 및 매매의 직접적인 수요자였습니다. 하지만 높은 주택 가격으로 인해 매매가 아닌 임대차 수요 비중이 높아지고 있습니다. 앞서 언급한 주택 부족 상황을 감안할 때 전통적인 다세대 아파트multifamily apartment에 대한 기회는 여전히 매력적이며 상당한 잠재 수요가 있습니다.
한편, 인구통계학적 트렌드demographic trend를 보았을 때 구체적인 기회가 존재합니다. 자녀 양육 연령대로 진입하는 임차인 인구가 증감함에 따라 단독 주택 임대 시장에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
전례 없는 주택 가격 감당불능 수준을 고려할 때 더 많은 주거 물량이 필요하며 이는 임대 시장에 대한 수요로 이어지고 있습니다. 역사적으로 볼 때, 35세에서 55세 사이의 임차인 집단이 단독 주택detached home과 타운홈town home을 포함한 단독 주택 임대 시장에서 가장 강력한 수요를 보여왔습니다. 이들을 위한 맞춤형 커뮤니티를 조성하고 임대하여 매력적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 바람직한 주택 공급을 창출하는 또 다른 잠재적 방법은 '대지 개발lot development' 또는 '수평 개발horizontal development'입니다. 이는 주택 개발을 위한 필수 인프라를 구축할 수 있는 권한을 확보한 후, 매매용 주택for-sale housing'이나 목적에 맞게 조성된 단독 주택 임대 커뮤니티purpose-built Single Family Residential Community를 조성할 주택 건설업자에게 판매하는 방식입니다. 이러한 접근 방식은 건설 및 임대에 대한 직접적인 리스크를 회피하며 주택 건설업자에게 임대 혹은 매매로 주택을 공급할 선택권을 제공합니다.
55세 이상 인구도 단독 주택 임대시장에서 주요한 수요자입니다. 건강을 유지하는 고령의 미국인 인구 수가 증가함에 따라, 해당 인구통계 집단은 향후 10년 이상 단독 주택 임대 수요 증가에 기여할 것입니다.
표6. 임차인 연령대별 미국 임대 유형 U.S Rental Unit Types by Age of Renter
유럽 임대주택 섹터 트렌드
대부분의 주요 유럽 대도시들도 주택 부족 문제에 직면해 있습니다(표 7 참조). 전체적으로 이들 도시는 2024년 4분기 기준으로 순 300만 주택 호net three million housing units 물량이 필요합니다. 실제로 국가 전체적으로 주택 과잉 현상을 보이고 있는 프랑스와 이탈리아의 경우에도, 파리와 밀라노 같은 대도시는 주택 공급이 부족한 상황입니다. 반대 사례도 존재하는데, 영국은 국가 전체적으로 주택 부족 현상을 보이고 있지만 대도시인 버밍엄Birmingham 지역은 균형을 이루고 있었습니다. 일부 유럽 시장에서는 임대료 규제로 인해 매매가 덜 매력적일 수 있으나, 일반적으로 신규 건설은 부동산 개발자에게 현재 시장 수준의 임대료를 책정할 여지를 더 많이 제공하기 때문에, 규제가 덜한 시장(예: 영국)이나 비용 수준이 임대료 규제의 영향을 감당할 수 있는 경우에는 여전히 매력적인 매수 기회가 될 수 있습니다.
위와 같은 상황을 감안할 때, 건물의 사용 목적에 맞춘 “임대 맞춤형 건설Build to Rent(BTR)” 방식으로 건설하는 것이 더 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 영국은 유럽 국가 중 두 번째로 높은 주택 부족 현상을 보이고(표 1 참조) 있으며, 주요 대도시의 주택 가격 감당불능 현상과 상대적으로 유리한 규제 환경을 갖추고 있기 때문에 임대 맞춤형 건설(BTR)이 주요한 방안이 될 수 있습니다.
표7. 현재 주택 재고 대비 유럽 주택 과잉/부족 비율European Housing Oversupply/Shortfall as a Percentage of Current Housing Stock
전통적인 다세대 임대주택 투자 외에도, 유럽 시장의 학생 주택 부문에서 구체적인 기회가 등장하고 있습니다. 전반적으로 유럽의 인구통계가 추세가 고무적이지는 않지만, 중등학교 연령대 인구는 증가하고 있으며 앞으로도 그 추세가 이어질 것으로 전망됩니다.[7] 이는 국내 수요의 주요한 원천입니다. 한편, 또 다른 성장 원천은 유럽 학교에 국제 학생들의 강한 수요입니다. 이러한 요인들이 전반적인 수요를 견인하고 있으며, 학생들(특히 국제 학생들)[8]은 최고 수준의 학교를 선호하는 경향이 있습니다(표 8 참조). 학생 등록이 증가하고 있는 학교에 주목하면서 해당 학교 인근의 주택 공급 균형을 면밀히 관찰하면 성공적인 학생 임대주택 섹터 투자를 할 수 있을 것입니다.
표8. 우수 교육 기관에 집중된 유럽 대학 수요 European University Demand Concentrated in Higher-Quality Institutions
국제 학생international student 수요의 영향을 구체적으로 살펴보기 위해, 학생 구성 비율 중 국제 학생 비율이 높은 150여개의 유럽 대학을 기준으로 아래 표 9를 작성했습니다. 각 대학에서 일정 거리 내에 위치한 학생 임대주택의 임대료 수준을 해당 광역 시장의 평균 임대료와 비교하는 연구를 진행했습니다. 그 결과, 국제 학생 수가 많은 학교일수록 평균 15%에 달하는 상당한 임대료 프리미엄rent premium이 있음을 확인했습니다.
아시아 임대주택 섹터 트렌드
투자자들은 또한 호주의 임대 맞춤형 건설(BTR)에 대한 잠재력을 주목하고 있습니다. 최근 호주에서는 주택 가격이 하락했으며 ‘주택 가격 감당affordability’ 수준이 개선되고 있지만(표 2에서 점수가 30 미만일 경우 통계적으로 의미 있게 저렴하다고 판단됨. 하지만 그럼에도 불구하고 낮은 가격이라고 보기는 어려움) 주택 부족 문제는 여전히 심각하여 아시아 내 주택 물량 재고 대비 부족률이 가장 높은 국가 중 하나입니다. 더욱이 기관투자자 수준의 맞춤형 임대주택 물량의 부족으로 은 임대주택 매입을 원하는 기관투자자의 투자 기회가 제한되고 있습니다.
일본에서는 자본 시장이 임대주택 섹터의 성과를 주도해왔습니다. 일본 시장은 임대주택 거래량의 지속적인 상승과 함께 유의미한 Cap Rate 하락 효과를 누렸습니다. 이와 같은 cap rate 하락(모든 조건이 동일할 경우 평가액 상승)의 또 다른 호재는 2010년부터 2019년까지 거의 0% 수준의 일본 국채 수익률입니다.
그러나 이러한 역학 관계가 전환점을 맞이할 수도 있습니다. 최근 일본 정부 10년물 국채 수익률10-year Japanese Government Bond yield이 인플레이션과 함께 상승하면서, 지난 30년간의 낮은 수준의 인플레이션과 디플레이션 자본 시장에 변화의 조짐이 나타나고 있습니다. 2024년 말 기준 일본 정부 10년물 국채 수익률은1.1%로, 다른 국가 시장에 비해 여전히 낮은 편이지만, 한때 0%였던 수익률과 비교하면 상당한 변화를 보이고 있습니다. 표 10을 살펴보면 앞으로 더 많은 변화가 있을 수도 있습니다.
자본환원율(cap rate)이 높았어야 했다고 주장할 수도 있지만, 2020년 중반 이후 투자자 유입이 더욱 급증하면서 자본환원율은 계속해서 하락세를 유지해왔습니다. 다음과 같은 의문을 시장에 제기할 수 있습니다. 일본에서 인플레이션이 계속 가속화된다면, 10년물 수익률(및 부채 비용) 상승이 자본환원율에 ‘상한cap’을 부여하여 자본환원율 하락이라는 호재를 없앨 수 있을까?
설령 그렇다 하더라도, Hines Research는 일본의 임대주택 시장이 새로운 체제로 전환되어, 자본환원율의 변동이 아닌 임대료 상승을 통한 부동산 가격 상승으로 투자자에게 매력적인 수익을 창출할 수 있을 것으로 믿습니다. 임대료 성장을 견인하는 중요한 요인 중 하나로, 인플레이션 상승에 대응하는 임금wages 상승이 새로운 상승 추세를 이끌 것이라 예상합니다(표 10 참조).
표10. 일본 연간 임금 협상 인상 대비 연간 소비자물가 상승률 차트Japan Annual Shunto Negotiated Wage Increases Charted Against Annual Consumer Price Appreciation[13]
이러한 현상이 이미 일어나고 있다는 증거가 있습니다. 도쿄의 아파트 임대료는 지난 몇 년간 약세를 보였으나(2020년 하반기에 최고조에 달함) 다시 급격히 상승하기 시작했습니다(표 11 참조). 인플레이션과 임금 상승이 지속된다면 임대료 상승 추세(따라서 자산 가치의 강세)가 더욱 확실해질 겁니다.
표11. 도쿄 23구의 2009년 이후 평균 지수화 분기별 임대료 상승률 Tokyo 23 Wards Average Indexed Quarterly Rent Growth from 2009
한국 임대주택 섹터에서의 기회
한국의 임대주택 시장은 일본에서 10년 전 목격했던 모습과 유사합니다. 해당 시장의 주요 특성으로는 강한 수요strong demand, 기관투자자 수준의 물량 공급 부족lack of institutional-quality supply, 대규모 전문 운영자professional operator의 등장, 그리고 기관투자자들의 투자 기회 모색 등을 들 수 있습니다.
한국의 전반적인 인구통계가 투자자들에게 우려를 불러일으킬 수 있지만, 주목할 만한 두 가지 중요한 추세가 있습니다:
1.
2.
평균 가구 규모의 수는 감소하고 있지만 가구 수의 성장은 긍정적입니다. 향후 10년간 150만 가구가 추가될 것으로 예측되며 이 중 3분의 2가 서울권역에 집중될 것입니다.[15]
3.
특히 서울에서는 35세 미만의 1인 가구가 주로 임대를 선호함에 따라 전체 가구 수가 완만하게 증가해왔습니다(표 12 참조). Hines Research는 편의시설을 포함한 맞춤형 임대주택 건설을 통해 잠재적 임차인의 수요를 충족시킬 임대주택 섹터에서의 기회를 보고 있습니다. [16]
표12. 서울 전체 가구 증가율과 35세 이상 및 35세 미만 1인 단독 가구 증가율 비교 Seoul Total Household Growth Compared to Single Household Growth for Head of Household both > and < 35 Years of Age
결론
급격한 주택 공급 부족, 감당하기에 높은 주택 가격 수준, 그리고 변화하는 인구통계 등 다양한 요인들이 전 세계 주거 섹터를 변화시켰습니다. 현재 주요 선진국의 80% 이상의 가구가 주택 매매보다 임대를 선호하는 뚜렷한 경향을 보이고 있습니다. 이를 통해 보았을 때, 특히 다세대 임대주택 섹터에서 중요한 투자 기회가 새롭게 부상하고 있습니다.
[1] Sources: Oxford Economics, Eurostat, U.S. Census Bureau, Statistics Canada, Australian Bureau of Statistics, Statistics Korea, Hong Kong Census and Statistics Department, Statistical Bureau of Japan, and Hines Research. As of 4Q 2024 but data availability differs by country. Note that the analysis generally covers the period from 2010 to 2023, except for Japan (2013-2018), Korea (2016-2023), Canada (2011-2021), and Australia (2010-2020). For the stats provided, we had to assume that the homeownership rate for those three stayed the same from the last datapoint available through 2023. The countries we analyzed included: Spain, the Netherlands, Italy, Sweden, France, Germany, Denmark, United Kingdom, United States, Canada, Australia, South Korea, Japan, and Hong Kong.
[2] Showing 14 developed economies for which data is available. The developed Europe data is an aggregate of underlying data from the developed European countries shown here, so effectively is a weighted average.
[3] We calculate a ratio of home prices to nominal household disposable income over the period for which data is available by metro. Then we compare each quarter to the metro’s own history. We calculate a score for each quarter based on a normal distribution formula that uses a historical average and standard deviation of values to determine the 0-100 score where 100 is indicative that home prices are very expensive relative to the market’s own history.
[4] Note that the analysis generally covers the period from 2010 to 2023 except for Japan (2013-2018), Canada (2011-2021), and Australia (2010-2020). For the stats provided, we had to assume that the homeownership rate for those three stayed the same from the last datapoint available through 2023. The bubbles are sized on the total number of households. Note that Hong Kong sits outside the chart like Germany, but is not highlighted. Measures are Momentum: -2.6%; and Delta to Average: -15.8%.
[5] The analysis covers the period from the end of 2000 to present as ex-U.S. data becomes more consistently available across a wider range of markets. The trailing 2-year average annualized rent growth is calculated for all markets under coverage in the U.S. and the same but for just developed economies in Europe and Asia. The average trailing 2-year rent growth is calculated for each quarter by region and property type. Then the count of quarters of negative trailing 2-year average annualized rent growth is divided by the total count of quarters for each regional property type. That ratio for each global property type is a weighted average using Hines Research’s estimates of total market value (by property type) for the regions.
[6] The Housing Market Composite Score is Hines’ proprietary pricing metric for assessing the relative affordability of home prices and a leading indicator of future home-price change. The Composite is comprised of the median home price-to-median income ratio and first-year buyer vs. renter cash flow percentiles relative to a market’s history. A score above 70 indicates that the housing market is relatively overpriced, below 30 indicates a relatively undervalued price, and 50 is equivalent to the market’s historical average.
[7] Sources: Eurostat, UNESCO Institute for Statistics, and Hines Research. As of 1Q 2024.
[8] Per analysis by Hines Research, approximately 58% of the European international student population is concentrated in European universities within the top 200 globally ranked universities. Source: Times Higher Education, Bonard, and Hines Research. As of 3Q 2024.
[9] This score simply takes the number of international students at each school and converts it to a normal distribution where each number is assigned a number from 0-100 calculated using the sample average and standard deviation. Higher = more international students.
[10] In exhibit 9, “private” refers to student accommodation properties developed by private developers, whereas “public” is a catch-all term for all other properties.
[11] Sources: MSCI Real Capital Analytics, Oxford Economics, and Hines Research. As of 2Q 2024, using annual data estimates of total property market value (2023).
[12] Sources: Oxford Economics, MSCI Real Capital Analytics, and Hines Research. As of 4Q 2024. Using Hines Research estimates of total property market value, Japan has the only metro markets (Tokyo, Osaka) analyzed by Hines Research where the apartment market makes up more than 10% of the total value for the four main property types (apartment, industrial, office, and retail).
[13] Shunto is a Japanese term that can be translated as a spring wage offensive. It refers to wage talks held simultaneously by company unions throughout Japan every spring. It is considered a representative indicator of the overall Japanese corporate approach to wage increases and, as such, is watched closely.
[14] Sources: Oxford Economics and Hines Research. As of 4Q 2024. Using Seoul, Incheon, and Gyeonggi-do for Greater Seoul.
[15] Sources: Oxford Economics and Hines Research. As of 4Q 2024.
[16] Sources: Oxford Economics, Eurostat, U.S. Census Bureau, Statistics Canada, Australian Bureau of Statistics, Statistics Korea, Hong Kong Census and Statistics Department, Statistical Bureau of Japan, and Hines Research. As of 4Q 2024 but data availability differs by country. Note that the analysis generally covers the period from 2010 to 2023 except for Japan (2013-2018), Korea (2016-2023), Canada (2011-2021), and Australia (2010-2020). For the stats provided, we had to assume that the homeownership rate for those three stayed the same from the last datapoint available through 2023.